5 เทคนิคให้ได้ข้อเสนอรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านคุ้มที่สุด
ใครที่ผ่อนบ้านมาจนเข้าสู่ปีที่ 3 คงเริ่มสัมผัสได้ถึง “ความหนัก” ของยอดผ่อนแต่ละเดือน เพราะโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำเตี้ยเรี่ยดินในช่วงแรกมักจะหมดอายุลง และถูกแทนที่ด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากที่เคยจ่ายค่างวดแล้วตัดเงินต้นเป็นกอบเป็นกำ กลายเป็นว่าเงินเกินครึ่งละลายหายไปกับดอกเบี้ยเสียอย่างนั้น การ “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” หรือการย้ายหนี้ไปขอกู้กับธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่าจึงเป็นทางออกยอดฮิตในการลดภาระหนี้ แต่ท่ามกลางโปรโมชันที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด เราจะทำอย่างไรให้ได้ข้อเสนอรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านที่คุ้มค่าที่สุดและเซฟเงินในกระเป๋าได้มากที่สุดจริง ๆ บทความนี้จะมาแนะนำ 5 เทคนิคที่สามารถนำไปปรับใช้ได้จริง
- รู้จัก “ต้นทุนเดิม” ของตัวเองให้ถ่องแท้
ก่อนจะออกไปหาข้อเสนอรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านใหม่ ต้องรู้ก่อนว่าตอนนี้เรากำลังแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ที่เท่าไหร่ กลับไปเช็กสัญญาหรือแอปพลิเคชันของธนาคารว่า ปัจจุบันยอดหนี้คงเหลือมีเท่าไหร่ และกำลังโดนคิดดอกเบี้ยอัตราไหนอยู่ โดยปกติเมื่อหมดโปรโมชัน 3 ปีแรก ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว เช่น MRR (Minimum Retail Rate) หรือ MLR (Minimum Lending Rate) แล้วลบด้วยส่วนลดตามเงื่อนไข (เช่น MRR – 1.5%) ซึ่งเมื่อคำนวณออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์สุทธิแล้วอาจสูงถึง 5-7% ต่อปี ตัวเลขนี้แหละคือ “เป้าหมายหลัก” ที่เราต้องหาข้อเสนอจากที่ใหม่มาสู้ให้ชนะ
- ยื่นขอ “Retention” กับธนาคารเดิมก่อนเสมอ
หลายคนมุ่งแต่จะย้ายธนาคารเพื่อรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านจนลืมไปว่าธนาคารเดิมเองก็ไม่อยากเสียลูกค้าที่มีประวัติผ่อนชำระดีไป การเดินเข้าไปเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม หรือที่เรียกกันว่า “การทำ Retention” เป็นวิธีที่ง่าย ประหยัดเวลา และมักจะมีต้นทุนแฝงน้อยที่สุด
ข้อดีของการทำ Retention คือไม่ต้องเตรียมเอกสารทางการเงินใหม่ชุดใหญ่ ไม่ต้องเสียค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่ และที่สำคัญคือ ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ที่กรมที่ดิน ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเดิมเสนอให้อาจจะไม่ได้ต่ำเท่าโปรโมชันดึงดูดลูกค้าใหม่ของธนาคารอื่น แต่เมื่อหักลบกับค่าธรรมเนียมในการย้ายค่ายที่ประหยัดไปได้ บางครั้งการอยู่กับที่อาจจะให้ความคุ้มค่าที่มากกว่า
- เปรียบเทียบโปรโมชันข้ามธนาคาร โดยเพ่งเล็งที่ “ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี”
เวลาดูโฆษณารีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้าน อย่าเพิ่งตาลุกวาวกับตัวเลขการตลาดอย่าง “ดอกเบี้ย 0% 3 เดือนแรก” หรือ “ดอกเบี้ยปีแรกเพียง 1.99%” เพราะสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องใช้ชี้วัดความคุ้มค่าคือ “อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี (Effective Rate)” ให้นำข้อเสนอของแต่ละธนาคารมากางเทียบกันดูว่าตลอดระยะเวลา 3 ปีแรกซึ่งเป็นช่วงที่มักจะมีเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์ซ้ำว่าเราต้องเสียดอกเบี้ยรวมกี่เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ควรเลือกลักษณะการคิดดอกเบี้ยให้เหมาะกับสภาวะเศรษฐกิจ หากอยู่ในช่วงที่ดอกเบี้ยนโยบายมีแนวโน้มขาขึ้น การมองหาโปรโมชันที่ล็อคดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-2 ปีแรก อาจจะช่วยบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่าการเลือกดอกเบี้ยแบบลอยตัวตั้งแต่ปีแรก
- ระวังหลุมพราง “ค่าธรรมเนียมแฝง”
การรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านไม่ใช่การย้ายหนี้ฟรีๆ แต่มีต้นทุนที่ต้องจ่ายแฝงอยู่พอสมควร ซึ่งเป็นจุดที่คนมีบ้านมักจะพลาดพิจารณา ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ประกอบไปด้วย:
- ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (ประมาณ 2,000 – 3,000 บาท)
- ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน (1% ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติใหม่)
- ค่าอากรแสตมป์ (0.05% ของวงเงินกู้)
- ค่าประกันอัคคีภัย หรือบางแห่งอาจบังคับทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) เพิ่มเติม
สูตรการคิดความคุ้มค่า: ให้นำ “ส่วนต่างของดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ใน 3 ปี” มาหักลบกับ “ค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่ต้องจ่ายเมื่อย้ายธนาคาร” ตัวอย่างเช่น: ยอดหนี้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยลดลง 1.5% ต่อปี จะประหยัดดอกเบี้ยได้ปีละ 45,000 บาท รวม 3 ปีคือ 135,000 บาท หากเสียค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมอื่นๆ รวม 35,000 บาท แปลว่ากำไรจากการย้ายค่ายครั้งนี้สูงถึง 100,000 บาท! หากคำนวณแล้วคุ้มค่าเหนื่อย ก็ลุยรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยบ้านได้เลย
- ปั้นเครดิตให้สวย เพื่อสร้างอำนาจการต่อรอง
โปรโมชันดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เรตพิเศษ มักจะถูกสงวนไว้สำหรับลูกค้าที่มีโปรไฟล์ความเสี่ยงต่ำที่สุด ดังนั้นก่อนถึงกำหนดรีไฟแนนซ์ล่วงหน้าประมาณ 6 เดือน ควรดูแลประวัติการชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างสม่ำเสมอ และพยายามอย่าเพิ่งสร้างหนี้ก้อนใหญ่ชิ้นใหม่ (เช่น ซื้อรถหรือกดบัตรเงินสด) ที่จะทำให้ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR – Debt Service Ratio) สูงเกินเกณฑ์ ยิ่งประวัติเครดิตบูโรสะอาดและรายได้มั่นคงเท่าไหร่ ธนาคารใหม่ก็ยิ่งพร้อมจะกางแขนรับและกล้าให้ข้อเสนอดอกเบี้ยที่ดึงดูดใจมากเท่านั้น
การบริหารจัดการหนี้บ้านไม่ใช่เพียงแค่การโอนเงินจ่ายค่างวดให้จบ ๆ ไปในแต่ละเดือน แต่คือการบริหารสินทรัพย์และหนี้สินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต การสละเวลามาตรวจสอบเงื่อนไข เจรจาต่อรอง และเปรียบเทียบความคุ้มค่าทุกๆ 3 ปี อาจเปลี่ยนเงินที่ต้องจ่ายทิ้งไปกับดอกเบี้ย ให้กลายมาเป็นเงินต้นที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ช่วยให้ปลดหนี้บ้านได้ไวขึ้นหลายปี และสร้างอิสรภาพทางการเงินได้เร็วกว่าที่คิดอย่างแน่นอน
