ลุ้นมาตรการรัฐหนุน”อสังหาฯ”ปี 69 จ่อฟื้น

REIC ชี้อสังหาฯ ปี 68 ยังชะลอตัว คาดมาตรการรัฐลดค่าโอน–ผ่อน LTV–ดอกเบี้ยต่ำ ดันยอดโอนไตรมาส 4 พุ่งแรง ปูทาง “ทรงตัวก่อนฟื้นจริง” ปี 69

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธอส. และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ในปี 2568 แม้ยังติดลบ แต่เป็นการติดลบในอัตราที่ลดลง โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 322,500 หน่วย ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่า 873,400 ล้านบาท ลดลง 10.9%

ขณะที่ปี 2569 คาดว่าจะหดตัวเพียงเล็กน้อย โดยจำนวนหน่วยลดลงแค่ -0.7% และมูลค่าลดลง -0.8% สะท้อนการเข้าสู่ช่วง “ทรงตัวก่อนฟื้นจริง” ส่วนภาพรวมตลาดไตรมาส 3/2568 มีแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐหลายด้าน ไม่เพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนฯ ที่ลดเหลือ 0.01% แต่ยังรวมถึงการผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ ช่วยลดต้นทุนทางการเงินของผู้กู้โดยตรง ซึ่งตัวเลขสะท้อนชัดเจนว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3 มีจำนวน 84,397 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% จากไตรมาส 2 คิดเป็นมูลค่า 226,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7%

ซึ่งการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นสัดส่วนหลัก จำนวน 57,581 หน่วย มูลค่า 164,060 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุดมีการฟื้นตัวแรงกว่าในเชิงอัตราเติบโต อยู่ที่ 26,816 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 14.8% มูลค่า 62,106 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.4%

โดยกลุ่มที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือบ้านใหม่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนเพิ่มขึ้นสูงถึง 37% สะท้อนว่ามาตรการรัฐสามารถเข้าถึงตลาดล่างและกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางได้จริง ขณะเดียวกัน บ้านมือสองระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ก็ขยายตัวได้ 14.1% สะท้อนความคึกคักในตลาดกลาง-บนบางส่วน

ขณะที่จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่น โดยจังหวัดที่มีการเติบโตทั้งจำนวนและมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน มีเพียง 3 จังหวัด คือ ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ซึ่งล้วนเป็นพื้นที่เศรษฐกิจที่มีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ ไตรมาส 3 มีการโอน 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% จากปีก่อน แต่มูลค่ากลับลดลงเหลือ 15,378 ล้านบาท ลดลง 17.2% สะท้อนว่าชาวต่างชาติซื้อยูนิตราคาต่ำลง ขณะที่ประเทศหลักยังคงเป็นจีน ไต้หวัน และพม่า โดยจีนแม้ยังครองอันดับหนึ่ง แต่จำนวนและมูลค่าการโอนยังลดลงต่อเนื่อง ส่วนไต้หวันและเมียนมามีอัตราการเติบโตด้านหน่วยเพิ่มขึ้น แต่ราคายังหดตัวในบางกลุ่ม

อย่างไรก็ตาม หากมองภาพรวมสะสม 9 เดือนแรกปี 2568 ตลาดยังคงอยู่ในแดนลบ โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 227,106 หน่วย ลดลง 9.3% และมูลค่า 617,768 ล้านบาท ลดลง 12.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่ากำลังซื้อโดยรวมยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่หดตัวแรงถึง 13.3% ในแง่จำนวนหน่วย

ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3/2568 มีการปล่อยสินเชื่อใหม่มูลค่า 146,834 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% จากไตรมาสก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณบวกหลังตลาดชะลอตัวต่อเนื่องมาหลายไตรมาส แต่หากดูยอดสะสม 9 เดือน ยังลดลง 6.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในไตรมาส 4/2568 ตลาดจะเร่งตัวต่อเนื่อง โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นเป็น 95,484 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% จากไตรมาส 3 มูลค่าแตะ 255,632 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จะขยับเป็น 160,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5%

นายกมลภพ กล่าวเพิ่มเติมถึงมาตรการของภาครัฐว่า หากมาตรการ Quick Big Win เดินหน้าได้ต่อเนื่อง ทั้งการกระตุ้นกำลังซื้อ การท่องเที่ยว การเร่งลงทุนภาครัฐ โครงการพลังงานสะอาด รวมถึงการแก้หนี้ครัวเรือนผ่านการตั้ง AMC และการปรับโครงสร้างหนี้ จะช่วยพยุงบรรยากาศอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังต้องปรับตัวต่อเนื่อง ทั้งการลดราคา การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกำลังซื้อจริง และการบริหารสต๊อกคงค้างอย่างรัดกุม เพราะแม้สัญญาณฟื้นจะเริ่มชัดขึ้น แต่ฐานกำลังซื้อของครัวเรือนไทยยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และความผันผวนเศรษฐกิจโลกยังเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

“ปี 2568 นี้ ในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ 240,000 ล้านบาท โดยในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมา สามารถปล่อยปล่อยสินเชื่อใหม่ได้แล้ว 205,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าทั้งนี้จะสามารถปล่อยสินเชื่อได้ตามเป้าที่วางไว้”นายกมลภพ กล่าวทิ้งท้าย