REIC เผยไตรมาส 4 ปี 68 อสังหา ฟื้น บ้านมือสองพุ่ง ปี 69 ยังทรงตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ส่งสัญญาณตลาดที่อยู่อาศัยปลายปี 2568 เริ่มขยับ หลังมาตรการรัฐหนุนดีมานด์ ขณะที่โครงสร้างตลาด “บ้านมือสอง” ขยายสัดส่วนต่อเนื่อง สะท้อนกำลังซื้อยังเปราะบาง ด้านปี 2569 คาดภาพรวมทรงตัว ท่ามกลางเศรษฐกิจโตต่ำ 1.5-2.5%

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจาก 2 ไตรมาสก่อนหน้า โดยมีแรงหนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ส่งผลให้ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเร่งตัดสินใจ

ไตรมาส 4 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาส 3 (QoQ) มูลค่า 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% (QoQ) โดยที่อยู่อาศัยแนวราบโอน 60,086 หน่วย เพิ่ม 4.4% มูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่ม 6.3% ขณะที่อาคารชุดโอน 29,112 หน่วย เพิ่ม 8.6% มูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มถึง 17.0%

อย่างไรก็ดี เมื่อมองทั้งปี 2568 ตลาดยังหดตัว โดยมีการโอนรวม 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% จากปีก่อน มูลค่า 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% บ้านสร้างใหม่โอน 112,565 หน่วย ลดลง 13.9% ส่วนบ้านมือสองโอน 203,649 หน่วย ลดลงเพียง 6.2% ส่งผลให้สัดส่วนบ้านมือสองเพิ่มเป็น 64% ของจำนวนโอนทั้งหมด สะท้อนการปรับโครงสร้างตลาดภายใต้ข้อจำกัดกำลังซื้อและหนี้ครัวเรือนสูง

ด้านพื้นที่ 10 จังหวัดที่มีมูลค่าโอนสูงสุดในไตรมาส 4 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง ขอนแก่น และนครราชสีมา โดยจังหวัดที่ขยายตัวทั้งจำนวนและมูลค่า (YoY) ได้แก่ ขอนแก่น และระยอง ส่วนภาพรวมทั้งปี จังหวัดที่เติบโตเด่นคือ ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ขณะที่ขอนแก่นจำนวนหน่วยเพิ่ม แต่มูลค่าลดลง

ส่วนตลาดต่างชาติเริ่มมีสัญญาณบวก ไตรมาส 4 มีการโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่ม 1.1% (QoQ) และเพิ่ม 9.3% (YoY) แม้มูลค่าเพิ่มเล็กน้อย สะท้อนราคาต่อหน่วยเฉลี่ยปรับลดลง โดยทั้งปี 2568 ต่างชาติโอนรวม 14,899 หน่วย เพิ่ม 2.2% แต่มูลค่า 60,921 ล้านบาท ลดลง 10.7% คิดเป็น 14.7% ของจำนวนโอนคอนโดทั้งหมด และ 25% ของมูลค่า

กลุ่มผู้ซื้อหลักยังเป็นชาวจีน แม้จำนวนและมูลค่าลดลง โดยโอน 4,940 หน่วย ลดลง 12.9% มูลค่า 18,585 ล้านบาท ลดลง 30% แต่ยังครองสัดส่วนสูงสุด 33% ของจำนวนหน่วย ขณะที่รัสเซียและไต้หวันเติบโตเด่น สะท้อนดีมานด์กระจายตัวมากขึ้น ทั้งกลุ่มอยู่อาศัยจริง พำนักระยะยาว และลงทุนปล่อยเช่า

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปล่อยใหม่ 148,748 ล้านบาท เพิ่ม 1.3% (QoQ) แต่ทั้งปี 2568 ปล่อยใหม่รวม 539,065 ล้านบาท ลดลง 7.8% จากปีก่อน สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงินและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง

สำหรับปี 2569 REIC ประเมินเศรษฐกิจไทยยังเปราะบาง คาด GDP เติบโต 1.5-2.5% ระดับหนี้ครัวเรือนกดดันกำลังซื้อ แม้มีมาตรการ Quick Big Win ช่วยบรรเทาภาระหนี้ และแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง รวมถึงท่องเที่ยวฟื้นตัว คาดทั้งปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5% มูลค่า 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7% ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่คาดใกล้เคียงปี 2568 ที่ระดับ 539,062 ล้านบาท

“ปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยยังหดตัว แม้ไตรมาสสุดท้ายเริ่มฟื้นตัวจากมาตรการรัฐ แต่การฟื้นตัวยังจำกัด ขณะที่ปี 2569 จะเป็นช่วงปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง ท่ามกลางเศรษฐกิจโตต่ำและภาวะสินเชื่อตึงตัว ซึ่งยังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงทั้งในและต่างประเทศอย่างใกล้ชิด” นายณรงค์พล กล่าว

สำหรับการดำเนินงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่เกี่ยวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นในมาตรการรัฐเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แม้ประชาชนจะเผชิญสภาวะหนี้ครัวเรือนสูง แต่ทางธนาคารได้ใช้กระบวนการเตรียมความพร้อมและโปรแกรมช่วยฟูมฟักลูกค้าเพื่อให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เนื้อหายังระบุถึงการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ

โดยเฉพาะชาวจีนที่เริ่มเปลี่ยนมาซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมากขึ้นแทนที่กลุ่มทุนสีเทาเดิม นอกจากนี้ยังพบแนวโน้มที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดบ้านมือสองที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจนเกือบเทียบเท่าบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากมีต้นทุนที่ถูกกว่าและตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกกว่า ท่ามกลางสถานการณ์ที่ค่าครองชีพและราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน

ในส่วนขอการปรับลดอัตราดอกเบี้ยแม้เพียง 1 ครั้งในปีนี้ ตามที่ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ทปท.) ประเมินว่ามีความเป็นไปได้นั้น จะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคใน 2 ด้านหลัก ๆ ดังนี้ 1.ช่วยลดภาระทางการเงิน: การลดดอกเบี้ยจะทำให้ลูกค้ารู้สึก “เบาตัวลง” เนื่องจากภาระหนี้หรือค่างวดที่ต้องจ่ายลดน้อยลง 2.เพิ่มอำนาจการซื้อ (Purchasing Power): เมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำลง จะส่งผลโดยตรงให้อำนาจในการซื้อบ้านของลูกค้าสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการปรับลดดอกเบี้ยนี้จะทำงานร่วมกับปัจจัยอื่น ๆ เช่น การเติบโตของ GDP และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งถือเป็นกลไกสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์, นอกจากนี้ ในมุมของผู้ประกอบการเริ่มมีความเชื่อมั่นในการลงทุนเพิ่มขึ้น โดยมีการปรับตัวเพื่อออกโครงการใหม่ที่เน้นกลุ่มเป้าหมาย (Target Market) ที่ชัดเจนและสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น