ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง คอนโดฯ ขยับราคา บ้านจัดสรรชะลอขึ้น

REIC เผยดัชนีราคาคอนโดฯ ไตรมาส 3 เพิ่ม 2.2% บ้านจัดสรรขยับเพียง 0.2% จับตาคอนกรีตแพง 13% กดดันกำไรผู้ประกอบการ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า ราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลยังปรับเพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาบ้านจัดสรรขยับตัวในอัตราชะลอลง ท่ามกลางแรงกดดันจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังมีข้อจำกัด สะท้อนความท้าทายของผู้ประกอบการที่ต้องรักษาสมดุลระหว่างราคาขาย ยอดขาย และอัตรากำไร

โดยดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลอยู่ที่ 161.8 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.1% จากไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพฯ มีดัชนี 165.3 เพิ่มขึ้น 2.4% จากปีก่อน ส่วนสมุทรปราการและนนทบุรีอยู่ที่ 147.1 เพิ่มขึ้น 1.5%

ซึ่งปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนพัฒนาโครงการ ทั้งวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดิน โดยเฉพาะทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชนและศูนย์กลางธุรกิจ ส่งผลให้ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 4 ผู้ประกอบการจึงเร่งกระตุ้นยอดขายผ่านของสมนาคุณและส่วนลดเงินสด โดยการให้ของสมนาคุณมีสัดส่วน 45.4% ส่วนลดค่าใช้จ่ายวันโอน 30.1% และส่วนลดเงินสด 24.5%

ด้านดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายอยู่ที่ 131.5 เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ทั้งจากไตรมาสก่อนและช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนการปรับราคาที่ชะลอตัวลง เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดยังเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจึงเน้นจัดโปรโมชันแทนการลดราคาขายโดยตรง โดยการให้ของสมนาคุณมีสัดส่วน 38.1% เพิ่มจากไตรมาสก่อนที่ 30.1% ขณะที่ส่วนลดเงินสดอยู่ที่ 30.5% และการยกเว้นค่าใช้จ่ายวันโอนอยู่ที่ 31.4%

ทั้งนี้เมื่อแยกตามพื้นที่ กรุงเทพฯ มีดัชนีราคาบ้านจัดสรร 132.4 เพิ่มขึ้น 0.5% จากปีก่อน ส่วนนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการอยู่ที่ 128.6 ลดลง 0.5% อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านเดี่ยวในภาพรวมเพิ่มขึ้น 0.2% จากปีก่อน และทาวน์เฮ้าส์ทรงตัว สะท้อนความแตกต่างของตลาดในแต่ละประเภทและทำเล

ขณะเดียวกัน ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น 1.5% จากไตรมาสก่อน และ 2.1% จากปีก่อน โดยงานวิศวกรรมโครงสร้างเพิ่มขึ้น 3.6% จากไตรมาสก่อน และ 6.2% จากปีก่อน ขณะที่ผลิตภัณฑ์คอนกรีตปรับขึ้นสูงถึง 13.2% จากไตรมาสก่อน และ 13.0% จากปีก่อน สวนทางกับราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่ลดลง 4.1% จากไตรมาสก่อน ส่วนกระเบื้องลดลง 8.5% จากปีก่อน

REIC ประเมินว่า ไตรมาส 4 ราคาห้องชุดใหม่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างและราคาที่ดิน ส่วนราคาบ้านจัดสรรคาดว่าจะปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยยังมีแรงสนับสนุนจากมาตรการรัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ LTV

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะสามารถผลักภาระไปยังผู้ซื้อได้ทั้งหมด ท่ามกลางกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังเป็นข้อจำกัด การบริหารต้นทุน การวางแผนจัดซื้อวัสดุ และการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับระดับราคาที่ตลาดรับได้ จึงเป็นโจทย์สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีนี้