Yield คืออะไร และสำคัญอย่างไรกับการลงทุน

ก่อนจะไปต่อ เราต้องเข้าใจตรงกันก่อนว่า Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่เราจะได้รับต่อปี คิดเป็นเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อมา สูตรคำนวณง่ายๆ คือ

Gross Rental Yield (%)=ราคาอสังหาริมทรัพย์(ค่าเช่ารายเดือน×12)×100​

โดยทั่วไปแล้ว อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เหมาะสมในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปี หากทำเลหรือทรัพย์สินมีศักยภาพโดดเด่น อาจสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงถึง 7-8% ซึ่งบ้านทาวน์โฮม 2 ชั้นในทำเลชานเมืองที่คัดเลือกมาอย่างดี มีศักยภาพที่จะสร้างผลตอบแทนในระดับที่น่าพึงพอใจนี้ได้

เจาะลึกศักยภาพ “ทาวน์โฮม 2 ชั้นชานเมือง”

บ้านทาวน์โฮม 2 ชั้นในทำเลชานเมือง มีข้อได้เปรียบหลายประการที่ส่งผลโดยตรงต่อค่าเช่าและโอกาสในการหาผู้เช่า ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการสร้าง Yield ที่ดี

• พื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์: ด้วยฟังก์ชันมาตรฐาน 2-3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1-2 คัน ทำให้ทาวน์โฮมเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่าคอนโดมิเนียมสำหรับ “ครอบครัวเริ่มต้น” หรือกลุ่มคนที่ต้องการพื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work from Home) ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้เช่าเหล่านี้มองหาพื้นที่ที่มากกว่าห้องสี่เหลี่ยม และพร้อมที่จะจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับความสะดวกสบายและพื้นที่ส่วนตัว
• ราคาที่จับต้องได้ ส่งผลต่อ Yield ที่สูงขึ้น: เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เคียงกัน บ้านทาวน์โฮม 2 ชั้นมีราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ต้นทุนในการลงทุนที่ต่ำลงนี้เอง ที่เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้การคำนวณ Rental Yield ออกมาเป็นตัวเลขที่สูงและน่าดึงดูดใจกว่า
• ทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย: การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เช่น สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ได้เปลี่ยนโฉมหน้าทำเลชานเมืองให้กลายเป็นพื้นที่ศักยภาพ การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองที่สะดวกสบายขึ้น ดึงดูดให้ผู้คนมองหาที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้มากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าสูงขึ้น และสามารถตั้งราคาค่าเช่าได้ดี

โซนไหนน่าจับตา และคาดหวัง Yield ได้เท่าไร ?

แม้จะไม่มีตัวเลขตายตัว แต่เราสามารถประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลได้จากแนวโน้มการพัฒนาและราคาตลาดปัจจุบัน

• โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (บางนา-อ่อนนุช-ประเวศ): เป็นทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาของภาครัฐและเอกชนอย่างต่อเนื่อง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และทางด่วนหลายสาย อีกทั้งยังเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงจากกลุ่มคนทำงานและครอบครัว ทาวน์โฮมในโซนนี้สามารถคาดหวัง Rental Yield ได้ที่ประมาณ 5-6.7%
• โซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ (รังสิต-ลำลูกกา-ดอนเมือง): เป็นฮับที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ใกล้สนามบินดอนเมือง มหาวิทยาลัย และนิคมอุตสาหกรรม การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายและสายสีแดง ยิ่งทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น กลุ่มผู้เช่าหลักคือบุคลากรทางการศึกษา นักศึกษา และคนทำงานในพื้นที่ ซึ่งเป็นตลาดเช่าที่มีความมั่นคง สามารถสร้าง Yield ได้ราว 4-6%
• โซนกรุงเทพฯ ตะวันตก (บางใหญ่-ราชพฤกษ์): การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีม่วงและห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ทำให้โซนนี้กลายเป็นศูนย์กลางความเจริญแห่งใหม่ของฝั่งธนบุรี ดึงดูดครอบครัวขยายและคนทำงานที่ต้องการบ้านในสภาพแวดล้อมที่ดีและเดินทางสะดวก ทาวน์โฮมในทำเลนี้มีโอกาสสร้าง Yield ที่น่าสนใจไม่แพ้โซนอื่นๆ

มากกว่า Yield คือโอกาสในการเติบโตของมูลค่า (Capital Gain)

นอกเหนือจากผลตอบแทนค่าเช่ารายเดือนแล้ว การลงทุนในทาวน์โฮมชานเมืองยังมีโอกาสสร้างกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต (Capital Gain) อีกด้วย แม้ว่าการเติบโตของราคาอาจไม่หวือหวาเท่าคอนโดใจกลางเมือง แต่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ทั้งรถไฟฟ้า ถนน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยผลักดันให้ราคาที่ดินและตัวบ้านในทำเลชานเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างมั่นคงในระยะยาว

การลงทุนในบ้านทาวน์โฮม 2 ชั้นชานเมือง ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งในแง่ของผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ด้วยความต้องการของตลาดที่ชัดเจนจากกลุ่มครอบครัวเริ่มต้นและคนทำงาน ประกอบกับราคาเริ่มต้นที่ยังไม่สูงเกินไป ทำให้สามารถสร้างกระแสเงินสดรับที่น่าพอใจได้ อย่างไรก็ตาม การจะประสบความสำเร็จในการลงทุน นักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาและเลือกทำเลที่มีศักยภาพ วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายผู้เช่าอย่างละเอียด และพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการบำรุงรักษา เพื่อให้ได้ภาพผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริงและสร้างความมั่งคั่งจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างยั่งยืน

The post บ้านทาวน์โฮม 2 ชั้นชานเมือง น่าสนใจไหมในแง่ Yield ? appeared first on สำนักข่าวบางกอกทูเดย์.