“ดร.วิชัย” เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ถูกขับเคลื่อนด้วยอาคารชุด มากกว่าบ้านจัดสรร

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดชลบุรีว่า “ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี เป็นตลาดที่ถูกขับเคลื่อนโดยอาคารชุดเป็นสำคัญ เนื่องจากมีการเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมากต่อเนื่องกันถึง 4 ไตรมาส เฉลี่ยแล้วเปิดตัวไตรมาสละประมาณ 3,000 หน่วย ระหว่าง ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และมียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกันในช่วง 4 ไตรมาส

ซึ่งได้ช่วยให้เกิดยอดขายเพิ่มขึ้น โดยพบว่ายอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 2,100 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรรมีการเปิดตัวใหม่น้อยกว่ามาก โดยเฉลี่ยไตรมาสละประมาณ 1,200 หน่วย และมียอดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,800 หน่วย

ซึ่งมียอดขายใหม่มากกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่มาก สถานการณ์เช่นนี้ได้ชี้ให้เห็นว่า แม้อุปสงค์ของอาคารชุดมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่หลังช่วงการระบาดของ COVID-19 แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานอาคารชุดกลับมีมากเกินกว่าอุปสงค์ในตลาดไปมาก ส่งผลให้หน่วยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มสูงขึ้นถึง 26% ในขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรที่ภาพรวมมียอดขายที่ลดลง โดยเป็นการลดลงจากทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวที่มียอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการก็ได้มีการเพิ่มหน่วยเปิดตัวใหม่ในทุกประเภทบ้านจัดสรรให้น้อยลงกว่ายอดขาย จึงส่งผลให้บ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายลดลงประมาณ -6%

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีในภาพรวมยังเป็นตลาดที่โอกาสที่จะขยายตัวได้ แต่ต้องระวังอุปทานส่วนเกินของอาคารชุดที่เป็นอยู่ขณะนี้ และทาวน์เฮ้าส์ที่ทิศทางของยอดขายปรับตัวลดลงต่อเนื่องมา 5 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ดูเหมือนว่าบ้านเดี่ยวยังคงมีทิศทางการขยายตัวที่ดี ขณะที่บ้านแฝดควรจะทรงตัวและพอไปได้”

จังหวัดระยอง
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 10,549 หน่วย ลดลงร้อยละ –20.8 มีมูลค่า 29,105 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.0 เป็นจำนวน 1,050 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.0 มูลค่ารวม 3,606 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนถึงร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 9,499 หน่วย ลดลงร้อยละ -21.1 มูลค่ารวม 25,499 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เปิดเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด โดยมีจำนวน 879 หน่วย ลดลงร้อยละ -36.9 มูลค่า 2,296 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดขายเป็นประเภทบ้านแฝดประมาณร้อยละ 28.7 บ้านเดี่ยวประมาณร้อยละ 51.1 และทาวน์เฮ้าส์ประมาณร้อยละ 20.3
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,314 หน่วย ลดลงร้อยละ –27.2 มูลค่า 3,486 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.2 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.0 เป็นจำนวน 130 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.5 มูลค่ารวม 367 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.1 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนถึงร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 1,184 หน่วย ลดลงร้อยละ -25.9 มูลค่ารวม 3,119 ล้านบาท อัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.2 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 9,235 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.8 มูลค่า 25,619 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.0 เป็นจำนวน 920 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.2 มูลค่ารวม 3,239 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 90.0 เป็นจำนวน 8,315 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.3 มูลค่า 22,381 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุดที่สุด คือ
1. ทำเลเมืองระยอง มียอดขาย 71 หน่วย มูลค่า 148 ล้านบาท และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.7 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มียอดขาย 57 หน่วย มูลค่า 185 ล้านบาท และมีอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.6 ต่อเดือน
• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด 3 ลำดับแรก คือ
1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น มียอดขาย 443 หน่วย มูลค่า 919 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.9 ต่อเดือน
2. ทำเลนิคมฯเหมราช มียอดขาย 352 หน่วย มูลค่า 829 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 5.0 ต่อเดือน
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มียอดขาย 216 หน่วย มูลค่า 752 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.4 ต่อเดือน
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ
1. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด มีหน่วยเหลือขาย 469 หน่วย มูลค่า 1,666 ล้านบาท
2. ทำเลเมืองระยอง มีหน่วยเหลือขาย 428 หน่วย มูลค่า 904 ล้านบาท
• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ
1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น มีหน่วยเหลือขาย 3,354 หน่วย มูลค่า 6,938 ล้านบาท
2. ทำเลนิคมฯเหมราช ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,998 หน่วย มูลค่า 4,540 ล้านบาท
3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,885 หน่วย มูลค่า 6,369 ล้านบาท

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดระยองว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดระยอง มีพื้นฐานเป็นตลาดบ้านจัดสรร โดยจะเห็นได้ว่าการเปิดตัวใหม่โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านจัดสรร และบ้านจัดสรรมีการเปิดตัวใหม่อย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส โดยค่าเฉลี่ยรายไตรมาสระหว่างปี 2566 และ ไตรมาส 1 ปี 2567 มียอดขายได้ใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ
ประมาณ 1,500 หน่วย โดยเป็นการขายบ้านเดี่ยว 600 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 550 หน่วย และบ้านแฝด 350 หน่วย แต่ด้วยภาวะยอดขายบ้านจัดสรรที่มีทิศทางทางปรับตัวลงได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ทำให้ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวบ้านจัดสรรใหม่ลงในช่วงที่ผ่านมา โดยพบว่ามีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 1,000 หน่วย และเปิดใหม่ในประเภทบ้านเดี่ยวมากสุด

โดยมีจำนวนใกล้เคียงกับที่ขายได้ในแต่ละไตรมาส แต่สำหรับบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์มีการเปิดตัวใหม่น้อยลงมาก จึงทำให้มีหน่วยเหลือขายในภาพรวมที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ไตรมาส โดยไตรมาสล่าสุดลดลงไปถึง 21% ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดใหม่เป็นรอบ ๆ ไม่ต่อเนื่อง โดยในช่วง 5 ไตรมาสที่ผ่านมามีการเปิดหน่วยขายใหม่เพียง 1,211 หน่วย แต่มียอดขายรวมประมาณ 1,039 หน่วย และมีทิศทางที่ลดลง แต่เมื่อรวมกับหน่วยเหลือขายที่ค้างมาจากปีก่อน ๆ ก็ยังทำให้มียอดหน่วยเหลือขายถึง 920 หน่วย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการขายอีก 1 ปีกว่า ๆ จึงจะขายหมด

ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในระยองในภาพรวมยังเป็นตลาดที่ยอดขายบ้านจัดสรร ซึ่งมีทิศทางของยอดขายที่ปรับตัวลงใน 2567 แต่ไม่มีแนวโน้มที่จะเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวโดยลดการเติมอุปทานใหม่เข้าตลาด สำหรับตลาดอาคารชุด เป็นตลาดที่ยังคงมีการตอบรับของอุปสงค์ได้ในระดับหนึ่ง แต่ปัจจุบันมีอุปทานที่มียังเกินความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์จึง ควรเว้นช่วงในการเติมอุปทานอาคารชุดออกไปอีกระยะหนึ่งเพื่อให้ตลาดค่อย ๆ ดูดซับอุปทานไปก่อน”

จังหวัดฉะเชิงเทรา
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 6,083 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.4 มูลค่า 17,846 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 25.0 เป็นจำนวน 1,520 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.1 และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 75.0 เป็นจำนวน 4,563 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.1 มูลค่ารวม 16,003 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เป็นการเปิดตัวบ้านจัดสรรทั้งหมด มีจำนวน 277 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 มูลค่า 1,866 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 36.6 บ้านแฝดร้อยละ 9.7 และทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 17.5
• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 698 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.3 มูลค่า 1,953 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 3.8 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 27.9 เป็นจำนวน 195 หน่วย ลดลงร้อยละ -46.3 มูลค่ารวม 242.4 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 4.3 ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 72.1 เป็นจำนวน 503 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.4 มูลค่ารวม 1,710 ล้านบาท อัตราการดูดซับร้อยละ 3.7 ต่อเดือน
• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 5,385 หน่วย ลดลงร้อยละ -19.1 มูลค่า 15,894 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดมีสัดส่วนร้อยละ 24.6 เป็นจำนวน 1,325 หน่วย ลดลงร้อยละ -25.6 มูลค่ารวม 1,601 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนร้อยละ 75.4 เป็นจำนวน 4,060 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.8 มูลค่ารวม 14,293 ล้านบาท
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด คือ
1.ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 99 หน่วย มูลค่า 124 ล้านบาท และอัตราการดูดซับร้อยละ 20.9 ต่อเดือน
2.ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 85 หน่วย มูลค่า 103 ล้านบาท และอัตราการดูดซับร้อยละ 2.2 ต่อเดือน
• ทำเลบ้านจัดสรรที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงที่สุด 3 ลำดับแรก คือ
1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 139 หน่วย มูลค่า 493 ล้านบาท และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.1 ต่อเดือน
2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมียอดขาย 134 หน่วย มูลค่า 440 ล้านบาทและอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.7 ต่อเดือน
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 128 หน่วย มูลค่า 535 ล้านบาทและอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.7 ต่อเดือน
• ทำเลอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขาย คือ
1.ทำเลบางปะกง มีหน่วยเหลือขาย 1,206 หน่วย มูลค่า 1,427 ล้านบาท
2.ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา มีหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย มูลค่า 100 ล้านบาท
• ทำเลบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายมากมากที่สุด 3 ลำดับแรก คือ
1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,349 หน่วย มูลค่า 5,359 ล้านบาท
2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,064 หน่วย มูลค่า 3,523 ล้านบาท
3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 787 หน่วย มูลค่า 3,447 ล้านบาท

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ได้กล่าวสรุปการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดฉะเชิงเทราว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยฉะเชิงเทราเป็นตลาดที่มีขนาดเล็ก ส่วนใหญ่เป็นการขายบ้านจัดสรรเป็นส่วนใหญ่ โดยบ้านเดี่ยวเป็นประเภทที่มีการขายมากที่สุด อย่างไรก็ตาม ยอดขายบ้านจัดสรรทุกประเภทปรับตัวลดลงในไตรมาสล่าสุดที่ค่อนข้างแรง แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยก็ได้ช่วยให้อุปทานส่วนเกินปรับตัวลงอย่างต่อเนื่อง สำหรับอาคารชุดภาพรวมมีชะลอตัวการขาย แต่ในไตรมาสที่มีการเปิดตัวอาคารชุดใหม่ ก็ยังได้รับความสนใจซื้อในระดับหนึ่ง แต่โดยรวมก็มียอดขายที่ไม่ได้มาก ทำให้หน่วยอาคารชุดเหลือขายอยู่ในปัจจุบันจะทยอยถูกดูดซับไปอย่าช้า ๆ”