สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี64 แนวราบลุยต่อราคาบ้านไม่ลดเหตุที่ดินแพง

จากภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2563 ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19  ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP มีการปรับลดลง 6.1%  ซึ่งเป็นการขยายตัวที่ต่ำสุดในรอบ 22 ปี  จากภาพรวมดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  หากจะพิจารณาถึงปัจจัยบวกจะพบว่าปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ   ซึ่งในปีนี้คาดว่าอัตราดอกเบี้ยก็ยังคงอยู่ระดับนี้ทั้งปีเพราะสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดีนัก   ทั้งผลของการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอีก 1 ปี จะทำให้เห็นโปรโมชั่นมากขึ้นจากผู้ประกอบการเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ  

มีการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือ 10% ต่อไปอีก 1 ปีและเลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปใช้ในปี 2565  ด้านราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 2- 4 ที่มีการปรับตัวเรื่องราคาอย่างชัดเจน  และปัจจัยบวกที่สำคัญอีกประการที่ช่วงสร้างความหวังมากขึ้นคือการทยอยฉีดวัคซีนให้กับประชาชนในหลายๆประเทศ  ทำให้มีความหวังที่จะยับยั้งการแพร่ระบาดได้

 

ส่วนปัจจัยลบที่ต้องนำมาพิจารณาคือการควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่อาจดูเหมือนล่าช้าและความมั่นใจในวัคซีน รวมไปถึงการล๊อกดาวน์ในกลุ่มธุรกิจบางประเภทที่ทำให้รายได้ของประชาชนยังไม่ดี  นอกจากนี้แล้วเศรษฐกิจดีขึ้นแต่การฟื้นตัวของธุรกิจกลับมาช้า กระทบต่อการจ้างแรงงานกลับเข้ามาในระบบและกระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวม   หนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น  ความเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีมากขึ้นทำให้ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้นด้วย  ปัญหาขาดแคลนแรงงาน ทำให้เศรษฐกิจเติบโตไม่ได้ ถ้างานก่อสร้างหรือโครงการต่างๆไม่มีแรงงาน  อีกทั้งนักท่องเที่ยวยังไม่สามารถเข้าประเทศไทยได้ ก็ทำให้กระทบต่อกำลังซื้อห้องชุดต่างชาติ  

 

ต่อเรื่องนี้ “ ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์  “ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า จากการจัดเก็บข้อมูลตลอดปี 2563 ที่ผ่านมาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC พบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจดังนี้คือ  ปี 2563 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงจากปี 2562  ถึง -8.5% โดยมีจำนวน 358,496 หน่วย เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ยู่อาศัยแนวราบจำนวน 236,158 หน่วย ลดลง   -10.0 % จากปี 2562  และเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอาคารชุด 122,338 หน่วย ลดลง  -5.5 % จากปี 2562  ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 มีมูลค่า 928,376 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 เพียง -0.3 %   โดยเป็นการลดลงของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด-4.7  % 

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่าเพิ่มขึ้น  2.2 %   ซึ่งในช่วงไตรมาส 3 บวกกับช่วงเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน 2563  หน่วยโอนมีการหดตัวลง แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นว่าผลจากการทำโปรโมชั่นและมีการโอนบ้านในกลุ่มราคาแพง  และเดือนธันวาคม  2563 มียอดโอนมากสะท้อนว่าบ้านราคาไม่เกิน 3ล้านบาทมีการโอนมากในช่วงนี้ 

ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่จากการสำรวจพบว่า จำนวนหน่วย Supply ที่เปิดขายใหม่ ไม่นับรวมบ้านมือสอง   เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล หดตัวลงจากปี 2562  ถึง -36.7%  โดยมีการเปิดตัวใหม่ จำนวน 62,227 หน่วย  ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ 35,702 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ถึง     -17.9 %  และโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ 26,525 หน่วย ลดลงจากปี 2562  จำนวน  -51.6%

นอกจากนี้ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ยังพบการเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากการปรับตัวของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  โดยลดการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด  ด้วยการลดจำนวนการเปิดขายโครงการใหม่  เพื่อให้ที่อยู่อาศัยรอการขายถูกดูดซับออกไปจากระบบ  คาดการณ์ได้ว่าในปี 2564 ตลาดจะปรับตัวให้มีสินค้าใหม่เข้ามาเพิ่มมากขึ้นทดแทนสินค้าที่ถูกดูดซับไป   โดยคาดการณ์ว่าในปี 2564 จะมีการเปิดตัวใหม่ จำนวน 82,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่ +32.7%  และคาดว่าผู้ประกอบการยังจะลงทุนในบ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุด

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2563 ถือว่าผู้ประกอบการเปิดตัวอยู่อาศัยใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี โดยสัดส่วนการเปิดตัวใหม่เริ่มเปลี่ยนไปจากเดิมที่อาคารชุดจะมากกว่าบ้านจัดสรร แต่ในปี 2563 สัดส่วนเปิดตัวใหม่บ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุด เท่ากับ 57.4 : 42.6  และคาดว่าบ้านจัดสรรจะเปิดตัวใหม่ในปี 2564 เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่ +22.5%  หรือมีจำนวนหน่วยประมาณ 43,732 หน่วย   ส่วนโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ ปี 2564  คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่  +46.5 % สัดส่วนอาจจะดูเพิ่มขึ้นมาก  แต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากจากปี 2563  หรือมีจำนวนหน่วยประมาณ  38,862 หน่วย  

สำหรับสถานการณ์ด้านอุปสงค์ REIC ประเมินสถานการณ์โดยรวมว่าปี 2564 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 353,236 หน่วยจะลดลงจากปี 2563 ที่ -1.5%   ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลงเพียงเล็กน้อยหรือประมาณ -0.1 %  ในขณะที่อาคารชุดจะลดลง-4.2%

ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2564 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 876,121 ล้านบาทลงจากปี 2563ถึง  -5.6 % โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลง -7.7 %  ขณะที่คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะลดลง -1.4 %

ขณะที่สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง  โดยในปี 2563  มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ   มีมูลค่า  612,084 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 ถึง  -4.4 % และคาดว่าปี 2564 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประมาณ 595,141 ล้านบาท จะลดลงจากปี 2563 ที่ -2.8%

สำหรับปี 2564 นั้น Q1/64  เจอโควิด-19 รอบสอง น่าจะส่งผลให้ YoY  ลดลง -10.6% แต่ Q2/64 แม้จยังชะลอตัวอยู่น่าจะมีการโอนมากกว่า Q2/63  ถึง 7.5% ส่วน Q3/64 จะทรงตัวต่อจาก Q2 แต่ยังคงมี YoY  ลดลง -7.6%และ Q4 /64 ปรับตัวดีขึ้นชัดเจน โดยมี YoY ขยายตัวถึง 5.8%   คาดว่าภาพรวมปี 2564  จะมีหน่วยโอนYoY ลดลงจากปี 2563  ที่ -1.5%  มีประมาณ 353,236  หน่วย  โดยแนวราบจะลดลงเพียง -0.1%   อาคารชุดจะลดลงอีก -4.2%  นับว่าตลาดยังซึมอยู่  นับว่าปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่ต้องจับตา

เมื่อพิจารณาถึงมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ(มูลค่า) แล้ว  ช่วงQ1 /64  เจอโควิดรอบสองน่าจะส่งผลให้YoY  ลดลง  -7.2% แต่ Q2 และ 3/2564 มูลค่าการโอนน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในQ2-Q3/64 ยังมี YoY ที่ยังติดลบ -1.8  % และ-14.6 %  ใน Q4/64 ปรับตัวดีขึ้นมียอดโอนสูงกว่า 250,000 ล้านบาท YoY  เพิ่ม 1.6%  คาดว่าภาพรวมปีนี้ จะมีมูลค่าโอน YoY ลดลงจากปี 63 ที่ -5.6% มีประมาณ 876,121 ล้านบาท โดยแนวราบจะลดลง -7.7% แต่อาคารชุดจะลดลงอีก -1.4%   ส่วนสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างชาติในปี 2563 จะมีจำนวน 8,258 หน่วยลดลง YoY ลดลง -35.3% และมีสัดส่วนต่อภาพรวมทั้งหมด ลดลงเหลือเพียง 6.8% จากเดิมที่เคยมีสัดส่วนประมาณ 10%   ด้านมูลค่าการโอนฯคนต่างชาติมีมูลค่า 37,716 ล้านบาท มีYoY ลดลงถึง -25.5% และมีสัดส่วนลดลงเหลือ 12.1% จากเดิมที่เคยมีสัดส่วนประมาณ 16% 

ส่วนด้านดัชนีราคาบ้านจัดสรรปี 2563  อยู่ที่ 128.1 ถึงแม้ว่าราคาจะเริ่มลดใน Q2 /63 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ในภาพรวมทั้งปี 2563 ยังคงเพิ่มขึ้นจากปี 2562   ถึง 1.3%  แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง คาดว่าปี 2564  ราคาจะลดลงมาเล็กน้อยจากปี 2563 ที่ -0.7 %  ส่วนดัชนีราคาห้องชุดปี 2563 อยู่ที่ 152.9  ถึงแม้ราคาจะเริ่มลดในQ1 /63  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ในภาพรวมทั้งปี 2563 ยังคงเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่ 1.3%  แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง  คาดว่าในปี 2564 ราคาจะลดลงเพียงเล็กน้อยจากปี 2563 ที่ -1.8 %  คาดว่าราคาในปี 2564  จะลดลงเพียงเล็กน้อย เพราะมาจากราคาต้นทุนของราคาที่ดินที่มีราคาสูง  ทั้งนี้ดัชนีราคาที่ดินในปี2563 ดัชนีราคาที่ดินอยู่ที่ 311.5 เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่ 26.3% ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  และในปี 2564  คาดว่าดัชนีราคาที่ยังคงเพิ่มขึ้นแต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง 6.5 % จากปี 2563