ราคาห้องชุดใหม่Q1/64ขยับปรับสูงขึ้น

ช่วงแต่ละปีของภาคอสังหาริมทรัพย์   จะมีการประมวลผลเรื่องของราคาทั้งส่วนของบ้านเดี่ยว อาคารชุดหรือห้องชุด เพื่อเปรียบเทียบว่าราคาขายแต่ละปีเป็นอย่างไร  ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ทำ รายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล  ช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 152.2 จุด ลดลง  – 0.8 %  ลดลงเป็นไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2563

ต่อเรื่องนี้ ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์  รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยรายละเอียดว่าการที่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์  โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปจนถึงสิ้นปี 2564 สามารถกระตุ้นการซื้อขายห้องชุดได้  โดยดูจากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปี 2563 ทั่วประเทศลดลงเพียง  -1.5% จากปี 2562  แต่ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ทุกระดับราคาทั่วประเทศลดลงถึง -8.5%

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ– ปริมณฑล มีสัดส่วนเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดถึง 80% ของประเทศไทย  ซึ่งกรุงเทพฯ– ปริมณฑลถือว่าเป็นตลาดหลักสำหรับอาคารชุดในประเทศไทย โดยในช่วงปี 2563 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 1.1 % เมื่อเทียบกับปี 2562 ได้สะท้อนให้เห็นว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  และการจดจำนองที่ผ่านมาในปี 2563 สามารถช่วยระบายอุปทานในตลาดให้ผู้ประกอบการได้ดีพอสมควร    และภาวะที่อุปทานห้องชุดในตลาดลดลงได้ส่งผลเริ่มเห็นทิศทางราคาห้องชุดใหม่เริ่มปรับตัวขึ้น  

 

โดยค่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ไตรมาส 1 ของปี 2564  เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง  0.2 %  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นไตรมาสแรกหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกันมาถึง 4 ไตรมาส  แต่หากเทียบกับราคาห้องชุดใหม่ไตรมาส 1 ของปี 2563 พบว่า ค่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ยังคงต่ำกว่าปีก่อน 0.8%  ซึ่งหมายความได้ว่า  ราคาขายห้องชุดที่เสนอขายอยู่ในตลาด ยังคงอยู่ในระดับราคาที่มุ่งเน้นกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้อในตลาดต่อเนื่องจากปี 2564

สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 1 ปี 2564 นี้ เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.6 จุด ลดลง -0.9 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 0.2%  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ด้านปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 145.3 จุด ลดลง -0.2 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น  0.3 % เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) 

สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้  พบว่า ส่วนใหญ่  46.1% เป็นของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมา  35.1% เป็นส่วนลดเงินสด และ 18.9 % เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

*สถิติโอนห้องชุดต่างชาติต่ำสุดในQ 2/63

สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์จะขายดีประสบความสำเร็จหรือไม่  ต้องไปดูกันที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์  ทาง REIC พบว่าจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ตั้งแต่ปลายเดือนมีนาคม 2563  ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอาคารชุดที่ขายให้กับคนต่างชาติ    เนื่องจากมีการล็อกดาวน์การเดินทางเข้า-ออกประเทศ  ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ  ทำให้ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 เป็นช่วงที่มีการเคลื่อนไหวในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียง 1,162 หน่วย  โดยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562  ถึง  – 61.1% และมีมูลค่าลดลงเหลือ 5,073 ล้านบาท หรือลดลง  -54.3 %

ต่อมา ในไตรมาสที่ 3-4 สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น

 โดยเป็นผลมาจากความพยายามแก้ปัญหาของผู้ประกอบการ  เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถทำการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สร้างเสร็จพร้อมโอนได้ โดยเพิ่มเป็น 1,885 หน่วย มูลค่ารวม 9,381 ล้านบาทในไตรมาส 3  และจำนวน 2,592 หน่วย มูลค่ารวม 12,730 ล้านบาท ในไตรมาสสุดท้าย ส่งผลให้ทั้งปี 2563 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ รวมทั้งสิ้น 8,285 หน่วย มูลค่า 37,716 ล้านบาท  โดยจำนวนหน่วยต่ำกว่าปี 2562 ที่ -35.3 %  และมูลค่าลดลง  -25.5 %

 

ดร.วิชัย  กล่าวต่อว่า หากเปรียบเทียบจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ เทียบกับคนไทย พบว่า ในปี 2561 คนต่างชาติเคยมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็น 10.1% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด  และมีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 16.3 %  ของมูลค่าทั้งหมด ต่อมาในปี 2562 มีสัดส่วนลดลงเหลือ 9.9 % ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และ  15.5 % ของมูลค่าทั้งหมด และมีสัดส่วนต่ำสุด เหลือเพียง  6.8 %ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และ 12.1 %  ของมูลค่าทั้งหมดในปี 2563 

ระดับราคาห้องชุดที่คนต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง (ปี 2561 – 2563) ส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท โดยทั้งสองระดับราคาจะมีสัดส่วนจำนวนหน่วยใกล้เคียงกันคือ 23.2 %  และ  23.0 % ตามลำดับ แต่เมื่อพิจารณาด้านมูลค่าการโอน พบว่า ห้องชุดระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท จะมีสัดส่วนมูลค่าสูงสุดถึง 28.5 %

โดยจะพบว่าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯมากกว่าครึ่ง   ทั้งนี้จังหวัดที่มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติมากที่สุดในปี 2563 ใน 10 ลำดับแรก ซึ่งมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันมากถึง 99.7 % และมีสัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันมากถึง 99.8% ส่วนที่เหลืออีก 20 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยเพียง 0.3%  และสัดส่วนมูลค่ารวมกัน 0.2 %

อันดับแรกคือ กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีสัดส่วนจำนวนหน่วยมากถึง57.1%  และมีสัดส่วนมูลค่าการโอนมากถึง73.5%  เกินกว่าครึ่งหนึ่งของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ   อันดับสองคือ จังหวัดชลบุรี มีสัดส่วนจำนวนหน่วย 24.9 % แต่มีสัดส่วนมูลค่า 14.2 %  อันดับสามคือจังหวัดภูเก็ต มีสัดส่วนจำนวนหน่วยเพียง 4.7 %  แต่มีสัดส่วนมูลค่า 4.6 %  ส่วนอันดับ 4 – 10 ได้แก่ จังหวัดสมุทรปราการ เชียงใหม่  ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน)  ปทุมธานี  ระยอง  นนทบุรี และเชียงราย ตามลำดับ  

จากข้อมูลยังพบว่า ชาวจีนมีสัดส่วนโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด  เมื่อมาจำแนกตามสัญชาติของคนต่างชาติที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด 10 อันดับแรก ในปี 2563 เปรียบเทียบกับปี 2562 ซึ่งสัญชาติของคนต่างชาติของทั้งสองปีมีรายชื่อ 10 ประเทศที่เหมือนกัน โดยอันดับแรก เป็นชาวจีน ซึ่งเป็นคนต่างชาติที่มีการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด โดยในปี 2562 มีสัดส่วนการโอน 59.6%  ของจำนวนหน่วย และเพิ่มสัดส่วนเป็น63.4 % ในปี 2563 

อันดับสอง เป็นชาวรัสเซีย มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2563 อยู่ที่ 4.7%  ของจำนวนหน่วยทั้งหมด แต่ลดลงจากปี 2562 ซึ่งมีสัดส่วน6.2 %  ของจำนวนหน่วยทั้งหมด   อันดับสาม เป็นชาวฝรั่งเศส สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2563 ที่  3.4%  ของจำนวนหน่วยทั้งหมด โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีสัดส่วน 3.1%  อันดับสี่ เป็นชาวสหราชอาณาจักร (อังกฤษ) สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2563 ที่  3.1 %ของจำนวนหน่วย สัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีสัดส่วน3.0 %  อันดับห้า เป็นชาวเยอรมัน สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2563ที่ 2.5%  ของจำนวนหน่วยทั้งหมด โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีสัดส่วน2.2%