ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวในงานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2567 ซึ่งจัดต่อเนื่องมา 30 ปีแล้วในโอกาสที่สรุปสถานการณ์การสำรวจภาคสนามล่าสุดครบถึงสิ้นปี 2566 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีหน่วยขายเปิดใหม่ 101,536 หน่วย ซึ่งถึงแม้จะน้อยกว่าปี 2565 (จำนวน 107,090 หน่วย) ประมาณ 5.2% แต่ก็เป็นการลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญใดๆ ที่มีจำนวนลดลงก็เพราะแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) เลย
หากตัดจำนวนห้องชุดราคาถูกออกไปประมาณ 20,000 หน่วย ก็จะเห็นได้ว่าจำนวนหน่วยขายในปี 2566 มีมากกว่าปี 2565 เป็นอย่างมาก โดยในปี 2562 ช่วงก่อนโควิดมีการเปิดตัวโครงการถึง 118,975 หน่วย และลดลงมาเหลือเพียง 73,043 หน่วย ในปี 2563 หรือลดลงถึง 38% ต่อมาในปี 2564 ก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 60,489 หน่วย หรือลดลงเกือบครึ่งของปี 2562 อย่างไรก็ตามในปี 2565 และ 2566 ก็เติบโตเป็นอย่างมาก โดยหากตัดโครงการห้องชุดราคาถูก ๆ ที่ระดมเปิดตัวในปี 2565 ออกไปราว 20,000 หน่วย จำนวนหน่วยขายที่เปิดตัวในปี 2565 จะเป็น 87,090 หน่วย (แทนที่จะเป็น 107,090 หน่วย) และในปี 2566 ก็เปิดใหม่เป็น 101,536 หน่วย ซึ่งก็พอๆ กับปี 2562 แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังฟื้นตัว ไม่ได้กำลังหดตัวเช่นที่เข้าใจกัน
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ยิ่งหากพิจารณาจากมูลค่าการเปิดตัวในปี 2566 ที่สูงเป็นประวัติการณ์ถึง 559,743 ล้านบาท น้อยกว่าปี 2561 ที่เปิดสูงสุดถึง 565,811 หน่วยแล้ว ก็นับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลฟื้นตัวอย่างสมบูรณ์แล้ว ทั้งนี้คาดว่าในปี 2567 ตลาดจะเติบโตมากกว่านี้ โดยจะเห็นได้ว่าการคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจและสังคมของไทยจะเติบโตอยู่ที่ 3-4% ซึ่งแม้จะไม่สูงนัก แต่ก็นับว่าเป็นการขยายตัวที่ดีพอสมควร
ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดใหม่ในปี 2566 ทั้งปีอยู่ที่ 5.513 ล้านบาท ซึ่งต่างจากปี 2565 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยเพียง 4.412 ล้านบาท แสดงว่าราคาเฉลี่ยของหน่วยขายเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 25% ทั้งนี้เหตุผลหนึ่งก็คือโครงการห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) แทบไม่เปิดตัวกันเลย แต่บ้านที่มีราคาสูงกลับเปิดตัวกันมากขึ้น ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้มีรายได้น้อยมีฐานะทางเศรษฐกิจที่แย่ลงในขณะที่ผู้มีรายได้สูงอาจไม่ได้ผลกระทบไม่มากนักจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ในขณะนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีหน่วยรอขายในมือผู้ประกอบการประมาณ 233,433 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% จากสิ้นปี 2565 ที่มีหน่วยรอขายอยู่ 218,846 หน่วย แสดงว่าการขายค่อนข้างช้า ทำให้หน่วยเหลือขายคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ในแง่หนึ่งสะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยอาจกำลังเติบโตช้า ยอดการโอนอาจลดลง ผู้ซื้อบ้านมีกำลังซื้อน้อยลงโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย
หากประมาณการหน่วยขายรอการขายในมือผู้ประกอบการทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเชื่อว่ายังมีอยู่รวมกันประมาณ 400,000 หน่วย (รวมเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว) และที่เป็นบ้านมือสองน่าจะมีอีกประมาณ 1,100,000 หน่วย รวมสินค้าที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดประมาณ 1,500,000 หน่วย แสดงว่าในประเทศไทยไม่ได้มีภาวะขาดแคลานที่อยู่อาศัยเช่นประเทศกำลังพัฒนาที่มีฐานะยากกว่าไทย ยิ่งกว่านั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเคยสำรวจพบว่าขณะนี้ยังมีบ้านว่างหรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 1,200,000 หน่วย โดยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 600,000 หน่วย นอกนั้นอยู่ในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้หากเป็นในเกาหลีใต้มีบ้านว่างอยู่ถึง 1,500,00 หน่วย ในญี่ปุ่นมี 8,500,000 หน่วย และในจีนมีถึง 50,000,000 หน่วย
สำหรับสินค้าที่ขายดีเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดเป็นสำคัญ (โปรดดูตารางต่อไปนี้)
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ส่วนทำเลประเภทและระดับราคาที่ขายช้าน่าเป็นห่วงได้แก่:
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ในกรณีบริษัทที่ดินเจ้าตลาด สามารถดูได้จากตารางต่อไปนี้ซึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์ต่อเนื่องมา 4 ปีแล้ว ทั้งที่ก่อนหน้านั้นนับสิบปีเป็น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ในกรณีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่ายังมีมากขึ้น ไม่ได้แผ่วลงตามความเข้าใจ มูลค่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2562 แล้ว
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ส่วนทิศทางการเติบโตของตลาดเป็นดังนี้:
![](//bangkok-today.com/wp-content/plugins/a3-lazy-load/assets/images/lazy_placeholder.gif)
ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปี มีค่าเท่ากับเท่าไหร่ของขนาดผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติหรือ Gross Domestic Products (GDP) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอเรียนให้ทราบว่า
1. จากการประมาณการของสำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ โดยประมวลจากตัวเลขล่าสุดคาดว่าขนาดของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาติตามราคาตลาดจะเป็นเงิน 18,200,000 ล้านบาท
2. ในขณะเดียวกันจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยถึงเดือนตุลาคม 2566 และคาดการณ์ถึงสิ้นปี 2566 คาดว่ามูลค่าการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศในปี 2566 จะเป็นเงินประมาณ 1,039,333 ล้านบาท ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่ากับ 5.7% ของ GDP
3. ส่วนการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั่วประเทศในปี 2566 ทั้งที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นทั่วประเทศ น่าจะเป็นเงิน 1,045,790 ล้านบาท แสดงว่าการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ มีสัดส่วนเท่ากับ 5.7% ของ GDP เช่นกัน
จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนในตลาดเพียงประมาณ 1/18 ของ GDP ไม่ได้มีขนาดใหญ่มากนัก เมื่อเทียบกับภาคบริการและภาคอุตสาหกรรมสำคัญของประเทศไทย การส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเอง จะเป็นเรื่องดี แต่การส่งเสริมให้มีการซื้อมากเกินไป จะกลายเป็นการกระตุ้นการเก็งกำไรจนอาจทำให้ตลาดเติบโตเกินความเป็นจริง และอาจทำให้เสื่อมทรุดลงในที่สุดเช่นที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศจีน
รัฐบาลจึงพึงทบทวนให้หนักต่อการคิดกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลร้ายคือ
1. ผู้ซื้อบ้านที่ยังไม่พร้อมอาจไม่ได้ประโยชน์โดยตรง เป็นการเพิ่มภาระแก่ประชาชน
2. อาจทำให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อมากจนเกิดความเสียหายได้
3. ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินต้องพัฒนาสินค้ามากเกินความจำเป็น เพราะมีอุปสงค์เทียม
4. อาจทำให้รุกที่ดินเกษตรกรรมชานเมืองมากยิ่งๆ ขึ้นในขณะที่กรุงเทพมหานครยังไม่มีผังเมืองใหม่มา 7 ปีแล้ว เป็นการทำลายสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เป็นต้น
สิ่งที่รัฐบาลพึงส่งเสริมควรเป็น
1. การบังคับใช้ พรบ. ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาอย่างจริงจัง เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคว่าเงินดาวน์จะไม่ถูกนำไปใช้ผิดประเภทและไม่สูญไปเมื่อโครงการไม่สามารถพัฒนาจนส่งมอบได้ เมื่อผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ก็ย่อมจะมาซื้อบ้านมากขึ้นด้วยความมั่นใจ ตลาดก็จะดีขึ้นตามลำดับ
2. กระตุ้นให้สถาบันการเงินลดดอกเบี้ยเงินกู้ เพราะถ้าลดดอกเบี้ยเงินกู้ได้เพียง 1% จะส่งผลให้เงินผ่อนชำระลดลงถึงประมาณ 8% เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างยิ่งยวด